전세계약시 주의사항과 필요한 특약

 

 

 

최근들어 전국적으로 부동산 가격이 급등하여 전세와 월세가격도 작년대비 상당히 많이 올랐는데요. 전세계약시 주의사항과 전세계약 시 필요한 특약에 대해서 알려 드리도록 하겠습니다. 임대차3법을 비롯한 다양한 부동산 규제가 매매가격과 임대가격을 동반 상승 시켰답니다. 작년말에는 전세자금대출 자체를 이용 못하게 하여 전셋집을 구하는 분들이 정말 어려운 점이 많았지만 최근 전세자금대출은 어느정도 규제를 풀어준 상태입니다. 하지만 작년대비 전세자금대출의 연이율이 많게는 3%이상 올라버려서 오른 전세가격과 더불어 월마다 납입해야될 이자금액도 상당히 올랐답니다. 오늘 알려드릴 주의사항들을 꼼꼼하게 살펴보시고 전세로 입주하심에 있어 조금 더 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

전세계약시 주의사항

1순위입주

1순위 2순위가 무엇인지 모르는 분들을 위해서 설명을 해드리겠습니다. 쉽게 이야기 해서 전세로 지내시던 집이 임대인의 사정으로 경매가 진행될경우 낙찰된 금액을 순위별로 배당을 받게 됩니다. 1순위의 경우 낙찰된 배당금을 최우선적으로 받게 되며 2순위 부터는 1순위에서 배당받은 금액을 제외한 금액을 가져오게 됩니다. 그렇다 보니 전세로 입주시에는 1순위 입주가 상당히 중요하게 작용되는 점을 주의해 주셔야 됩니다.

 

다세대와 다가구

전세로 입주가 가능한 주택은 크게 다세대주택과 다가구주택이 있으며 다세대주택보다는 다가구주택이 전세부분에서는 조금 더 위험성이 높습니다. 다세대주택은 세대마다 개별등기가 가능하여 근저당말소가 쉽지만 다가구의 경우는 건물전체가 근저당이 설정되어 세대수가 많더라도 건물에 잡힌 선순위 근저당을 해지하기 어렵답니다.

 

 

선순위근저당이 있는경우

전세로 입주하실경우 근저당(=은행융자)이 없으면 가장 좋지만 은행권에 근저당이 잡혀있는 집을 입주하게 될 경우가 많습니다. 선순위 근저당이 있을경우는 현재 매매되는 매매가격을 미리 살펴보셔야 되며 선순위 근저당과 전세금액을 더했을떄 실거래가 기준 80%안에 들어오면 경매로 넘어갈 경우에도 조금 안전성을 보장 받을수가 있습니다. 하지만 선순위 근저당과 전세금액이 실거래가 대비하여 90%를 넘어갈 경우는 위험성이 높으며 매매가를 넘어갈 경우에는 전세입주를 안하시는게 가장 좋은 방법입니다.

 

 

미등기 분양권 상태의 전세계약시

전세계약시 주의사항중에서 가장 안전한 거래형태라고 보시면 되며 미등기 분양권상태의 전세계약은 크게 위험성이 적습니다. 다만 등기가 없는 상태이기 때문에 실소유자 확인이 필수적으로 중요합니다. 대단지 아파트의 경우 아파트보존등기가 입주시기 보다 늦게 나오기 때문에 등기부등본이 없는 상태여서 분양권이 등기부등본을 대신 한다고 보시면 됩니다. 그렇기 때문에 미등기 분양권 상태의 계약이 등기부가 없어 위험하다는 생각은 하지 않으셔도 됩니다.

 

다세대 전세계약시 주의사항

다세대주택은 호실별로 개별등기가 가능하지만 다세대라 할지라도 몇개 호실을 묶어서 전체적으로 근저당을 설정한 경우가 있습니다. 대부분 법인명의로 여러호실을 묶는경우가 많지만 간혹 개인명의로도 여러호실을 묶어 근저당을 잡는경우가 있습니다. 이렇게 다세대주택이라도 여러호실을 묶어서 근저당이 잡힌경우가 제 개인적인 생각으로 가장 위험한 전세라는 생각이 듭니다. 이런경우 대다수 깡통전세인 경우가 많으며 깡통이 아니더라도 매매가격 대비 90% 이상인 경우가 많습니다. 오피스텔에서 가장 많이 보이는 형태이기 때문에 오피스텔을 계약시 선순위 근저당이 있을경우 이 부분을 꼭 확인 하셔야 됩니다.

 

 

 

 

 

전세계약시 특약부분

부동산을 통해서 전세계약을 하실경우 부동산을 통했기 때문에 안전하다고 생각하시겠지만 특약적인 부분에 따라 부동산에서 전혀 책임이 없는 경우가 많습니다. 선순위 근저당이 있을경우 중개물확인서나 계약서에 임차인은 선순위 근저당이 있음을 인지하고 계약한다는 특약이 있을경우는 경매가 넘어가도 부동산은 책임이 없답니다. 그렇기 때문에 선순위 근저당으로 불안하실경우는 계약진행을 안하시는게 좋다는 생각이 듭니다. 집 상태가 좋고 옵션이 많은데 전세가격이 저렴하면 대부분 선순위 근저당이 있는경우가 많아서 이런집은 왠만하면 지나치시는게 좋습니다. 물론 안전하게 지내시다 나올수도 있지만 시한폭탄이 터질 확률이 높기 때문입니다.

 

그리고 전세자금대출 부분이 불안하실경우는 전세자금대출이 불가능할 경우는 계약금을 반환받는다는 특약도 넣으시면 좋습니다. 대다수 많은 임대인들이 이부분에 편의를 봐주지만 간혹 불가하는 집주인이 있을경우 관련은행을 통하여 가심사를 통해서 승인여부와 이용한도를 꼭 확인하시고 계약을 진행하셔야 됩니다. 은행권에서 가심사를 통하여 전세자금대출의 유무확인은 대략 1~2일 정도면 확인되기 때문에 전세자금대출은 꼼꼼히 확인후 전세계약 진행을 하셔야 됩니다.

 

전세계약시 특약중 중요한 부분은 근저당 없는 1순위 입주가 가장 중요하며 전세자금대출 불가시 계약금은 반환된다 특약을 넣으시면 전세로 입주하는 임차인에게 생길수 있는 피해를 최대한 줄일수가 있습니다. 선순위 근저당이 있는 전세로 입주하실경우 실거래가 대비 80% 이내에 전세로 들어가시는게 좋으며 임대인의 부채확인서와 전입세대열람원을 통하여 현재 들어와있는 임차인의 보증금 내역도 직접 확인하시는게 좋습니다.