원룸전세 구할때 주의점 '근저당, 관리비, 입지확인 등'

안녕하세요. 오늘은 원룸 전세를 구할 때 주의점에 대해서 여러분들께 소개를 해드리겠습니다. 월세 부담을 줄이기 위해서 많은 분들이 전세로 입주를 생각하고 계시는데 처음 전세로 입주하시는 분들에게 조금이라도 도움을 드리기 위한 포스팅인 만큼 전세입주를 준비 중에 있으시다면 꼭 주의 깊게 읽어 보시길 바라겠습니다.

 

원룸은 크게 다가구와 다세대로 나뉘고 있으며 최근 지어지는 건물들은 대부분 다세대며 예전에 지어진 건물들은 다가구 원룸이 상당수 많이 있답니다. 다가구와 다세대의 차이점은 다가구는 세대별로 개별등기가 불가능하며 다세대는 세대별로 개별등기가 가능한 점이 가장 큰 차이점인데요. 대부분 원룸 건물은 주인이 여러 명이 아닌 1~2명이 건물 소유를 하고 있어서 다가구나 다세대의 큰 의미가 없지만 다세대의 경우 근저당 확인에 주의점이 있답니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

다세대 근저당 주의점

 

다세대 원룸의 경우 다가구와 달리 근저당설정에 있어서 호실별로 근저당을 잡은 경우가 있으며 건물 전체를 잡은 경우도 있으며 층수나 라인별, 또는 몇 개의 호실을 나눠서 잡은 경우가 있습니다. 얼마 전 부산 부전동 오피스텔 경매사 건도 호실별 근저당이 아닌 층별로 잡힌 근저당에 의해서 경매가 진행되었고요 무엇보다 중개했던 공인중개사가 전세금을 들고 잠적을 해버려서 약 70세대에 가까운 피해자가 발생한 사건이랍니다.

 

다세대는 몇개 호실을 묶어서 한 번에 근저당 설정이 가능하지만, 실질적으로 몇 개 호실이 묶여서 근저당이 잡혀있는지 확인하기가 쉽지가 않답니다. 전입세대 열람원을 통하여 어느 정도 확인이 가능하지만 임대인의 부채증명서가 없는 한 정확한 정보를 확인하기가 쉽지 않습니다.

 

인터넷등기소를 통하여 오피스텔, 원룸의 개별등기를 확인해 보면 을구부분에 잡혀있는 근저당이 나오는데요. 근저당 부분이 상당히 높게 잡힐 경우는 한 개 호실의 근저당이 아닌 여러 개의 호실이 묶여서 잡힌 근저당이라고 보셔야 됩니다. 이런 경우는 계약을 안 하시는 게 현명한 선택이지만, 불가피하게 계약을 진행하셔야 된다면 근저당이 잡혀있는 호실이 몇 개 호실인지를 임대인을 통하여 확인을 하셔야 되며 건물 소재지 관할 주민센터로 가셔서 전입세대 열람원을 통하여 임차인들의 계약현황을 꼭 살펴보시길 바랍니다. 확정일자를 통하여 계약된 분들의 보증금과 월세를 확인해 보시구요. 전세대가 전세로 들어온 상태라면 무조건 피하시길 바랍니다.

 

 

관리비 책정

 

요즘 부동산에서 전세광고를 하면서 관리비 꼼수를 부리는 경우가 많으며 임대인 또한 관리비로 꼼수를 부리는 경우가 많습니다. 한 예로 들어보면 전세 1억 원이 기준인 오피스텔에 8000 / 20의 반전세가 나온 경우 월세 20만 원을 관리비에 포함시켜 전세 8천만 원으로 광고하는 중개인들도 있으며 , 임대인 또한 계약서 작성 시 전세 8000만 원에 기본 관리비가 10만 원이라면 월세 20만 원을 포함하여 관리비 30만 원으로 작성하는 경우가 종종 있답니다. 대부분 표준임대차계약서로 작성해야 되는 주택임대사업자들이 세금을 피하기 위한 꼼수랍니다. 원룸 전세를 구하실 때 관리비가 얼마인지 꼭 확인을 하시길 바랍니다. 지나치게 비싸게 책정된 관리비는 월세까지 포함된 경우일 수 있답니다.

 

 

입지 확인

 

대부분 전세를 구하시는 분들은 역세권이나 상권이 좋은 곳으로 구하지만 가격만 따지시다가 지대가 높거나 생활인프라가 나쁘거나 으쓱한 지역에 전세로 입주를 하시는 경우가 있으실 텐데, 입지가 상당히 나쁠 경우 중도 퇴실이나 계약 만기 시 새로운 임차인을 구함에 있어 장기간 걸리는 경우가 종종 있습니다. 계약 만기 시에는 집주인이 전세금을 돌려주면 그만이지만 간혹 새로운 임차인을 구해야 전세금을 준다는 임대인도 있어 입지가 나쁜 곳일 경우 계약 만기에도 못 나가시는 경우가 종종 생기긴 한답니다.

 

 

전세집 구하기가 참 힘든게 사실이지만 개인이 분양받아 근저당 말소후 1순위로 들어가지 않는한 상당수 위험성이 있다는점을 꼭 주의해 주시길 바랍니다.다세대 원룸, 오피스텔이 공동담보로 여러층이 묶여있는 근저당이 있을경우 전입세대열람원이나 임대인의 부채증명서를 꼭 확인해 보시고 입주 하시길 바랍니다.