오피스텔 주택수 포함 안될경우 단점

안녕하세요. 오늘은 업무시설로 용도 허가를 받는 오피스텔에 대해서 여러분들께 소개를 해드리도록 하겠습니다. 최근에 부동산 규제가 강화되어 다주택을 보유하신 분들이 현금 유동을 위하여 부동산에 투자할 시 주택수에 포함되지 않는 부동산으로 실투자자들이 모여들고 있는데요. 대표적으로 공시지가 1억 미만 주택, 생활형 숙박시설, 상가, 오피스텔 등 다양한 부동산으로 투자를 하고 있는 실정이랍니다. 그중에서도 오피스텔의 투자가 가장 인기가 낮아진 상태이기도 한데요. 주택수 포함 여부를 떠나 주택수에 포함되지 않는 부동산 중에서 전매제한이 걸리는 유일한 부동산이기 때문인 듯합니다.

 

 

주거용 / 업무용

오피스텔은 용도 허가가 업무시설로 분양되지만 분양자에 따라서 주거용이 될 수도 있고 업무용이 될 수도 있답니다. 주거용일 경우는 전입신고 후 주거가 가능하지만 업무용일 경우는 전입신고가 불가능하며 주거 또한 불법이 된답니다. 오피스텔을 분양받으면서 대부분 주택수 포함 안 되는 업무용으로 등록하기 위해서 일반 임대사업자 등록을 많이 하신답니다.

 

일반 임대사업자

일반 임대사업자로 등록을 하시면 분양금액의 부가세를 환급받을 수가 있는데요. 일시불로 환급받는 게 아니라 계약 시부터 중도금을 납부하실 때마다 조금씩 환급을 받을 수가 있답니다.부가세 환급은 최초 분양받는 분양자에게만 적용되기 때문에 구축을 매입할 경우는 환급을 받을수가 없다는 점도 기억해 주시길 바랍니다.

 

주택수 포함 안될 시 단점

일반 임대사업자 등록 후 업무용 오피스텔로 등록을 하시면 전매를 하실 경우 동일한 조건의 일반 임대사업자에게만 매매를 할 수가 있으며 그렇지 않을 경우는 환급받았던 부가세를 다시 반환을 하셔야 됩니다. 또한 부가세 환급을 받을 경우 매도인이 환급받은 부가세를 원할 경우가 많아 매수인에게 환급받은 부가세를 돌려줘야 될 경우도 많답니다.

 

또한

임차인을 구 할 경우 전입신고가 안 되는 단점으로 임차인을 쉽게 구하기 힘든 단점도 있습니다. 대부분 분양되는 오피스텔은 주거와 취사가 가능한 주거용으로 설계된 경우가 많은데 전입신고가 불가하여 전세를 받기는 더욱 힘들며 월세를 받을 경우도 임차인을 쉽게 구하기 힘들어서 장기간 공실의 발생 위험성이 있답니다.

 

요점정리

업무시설인 오피스텔은 분양자에 따라 주거용과 사무용으로 나뉘는데 장기간 임대수익률이 목적일 경우에는 확실히 주거용으로 해두시는 게 임차인을 구하기 쉬우며 임차보증금도 다양하게 선택해서 임대를 주실 수가 있답니다. 임대보증금이 높을 경우 전입신고가 불가하면 임차인이 들어오지 않으며 전세의 경우도 전입신고 불가로 인해 전세대출을 받을 수가 없어서 사실상 전세 임차인을 구하기가 정말 힘들답니다.

 

임차인이 임대보증금을 지키기 위해 1순위가 되기 위해서는 전입신고, 확정일자, 실거주가 필수인데 전입신고 불가로 인하여 취사가 가능한 오피스텔을 업무용으로 신고하실 경우 공실 발생의 위험성이 크다는 점을 꼭 기억해 주시길 바랍니다.

 

양도세 절감을 위하여 오피스텔을 주택수에 포함 안시 키는 일반 임대사업자의 경우 최초 분양 시 부가세 환급을 받을 수 있지만 분양권 상태에서 전매를 진행할 경우 동일한 조건의 일반 임대사업자에게 전매가 가능하며 잔금 후 명의이전을 하게 되면 임차인을 쉽게 구하기 힘들다는 단점이 있습니다. 무엇보다 보증금을 많이 받을 수가 없기 때문에 임대인이 분양금액을 주택담보대출이나 현금으로 납부를 해야 되는 부담감도 있답니다.

 

분양가가 2억 인 오피스텔의 경우 주거용으로 신고하시면 임대인의 상황에 따라 임대보증금을 최대한 많이 올려서 임대를 주실 수가 있지만 업무용으로 신고를 하실 경우 보증금은 500-1000만 원 정도로 임대를 주셔야 되는 경우가 많아서 실투자금에 부담감이 상대적으로 커지게 된다는 점도 꼭 기억을 해주시길 바라겠습니다.